越南房地產投資評估－胡志明篇 2026：台灣人在胡志明市買房的總成本、稅費、貸款與資金匯出

本次更新重點

• 刪除 2021 年版本的各銀行房貸利率、建案供給與價格數據，改以「成本結構」與「法律流程」為主，市場價格請以最新的仲介與官方資料為準。
• 新增 2025 年 7 月平陽省、巴地頭頓省併入胡志明市後，對地址、產權證書與外國人配額的影響。
• 新增 2026 年 7 月 1 日起的出租稅負：個人年租金收入 5 億越盾以下免加值稅與個人所得稅；轉售仍按轉讓價格課 2%。
• 新增資金匯入越南、售屋後匯回台灣的流程，以及台灣端海外所得的申報義務。
• 常見問題改為 7 題，涵蓋總成本、換證、貸款、出租稅、售屋稅與匯款。

重點速覽

• 大胡志明市的範圍變了。 2025 年 7 月起，平陽省、巴地頭頓省併入胡志明市，郡（quận）與守德市這一層級取消，改由市直接管轄坊、社。既有產權證書上的舊地址仍然有效。
• 房價以外要多準備一筆錢。 新成屋通常另付約 2% 的維修基金，並繳納 0.5% 的登記規費；中古屋還有公證費。
• 付款一律用越南盾、經越南的銀行。 外幣須先匯入越南的銀行帳戶再換成越南盾支付。
• 外國人貸款可行但不容易。 法律允許外國屋主以房屋向越南的銀行抵押，但實務上銀行多半只貸給在越南有合法居留與收入的外國人。
• 出租稅負大幅放寬。 2026 年 7 月 1 日起，個人年租金收入 5 億越盾以下，免繳加值稅與個人所得稅。
• 轉售稅負維持 2%。 新個人所得稅法（第 109/2025/QH15 號）施行後，不動產轉讓仍按轉讓價格課 2%。
• 台灣端也要申報。 台灣居民在越南的租金或售屋所得屬海外所得，全戶全年達新台幣 100 萬元須計入基本所得額。

胡志明市一直是台灣人在越南置產的首選。2025 年 7 月行政區調整後，平陽省、巴地頭頓省併入胡志明市，「胡志明市」的範圍一口氣擴大，選擇也更多了。

但台灣人在胡志明市買房，真正容易算錯的通常不是房價，而是房價以外的成本：稅費、維修基金、匯款與換匯、持有期間的稅務義務，以及日後要把錢匯回台灣的程序。本文以台灣買方的角度，把這些成本和法律步驟依序整理。

外國人能買哪些房屋、配額與 50 年產權等資格問題，請先看〈 外國人如何在越南購買房地產 2026 〉。

一、2025 年行政區調整後的「大胡志明市」

依國會第 202/2025/QH15 號決議，胡志明市、平陽省、巴地頭頓省自 2025 年 7 月 1 日起合併為新的胡志明市，下轄 168 個坊、社與特區。同時，全國取消郡縣這一層級，改為省市直轄坊、社的兩級制。

對台灣買家的實際影響：

提醒： 原頭頓地區有部分沿海區域可能涉及國防管制，外國人不能購買。度假型建案特別要確認是否在外國人可購買的名單上。

二、買房總成本：房價以外還有哪些錢

以向建商購買新成屋公寓為例：

實務建議： 預算上至少保留房價 3% 以上作為稅費與雜支，中古屋再加上仲介費與公證費。若需要家具與裝修，越南新成屋多為簡裝交屋，這部分常被低估。

三、預售屋還是中古屋？

最常見的問題是「交屋多年仍拿不到產權證書」。 胡志明市有不少建案交屋後數年仍未發證，期間屋主難以出售、抵押。挑建案時，建商過去的發證紀錄比樣品屋更重要。

四、外國人能在越南貸款嗎？

法律上可以：2023 年住宅法允許外國屋主以房屋向越南境內合法營運的信用機構辦理抵押。

實務上不容易：

• 越南的銀行多半只貸給在越南有合法居留（居留卡或工作證）、居留期間足以涵蓋貸款期限，並能證明在越南有穩定收入的外國人；
• 人在台灣、只是來越南置產的台灣人，通常很難取得越南的房貸；
• 台灣的銀行一般也不接受以越南不動產作為擔保品。

結論： 對多數台灣買家而言，越南房產應以自有資金規劃。在越南工作的台幹，則可以洽詢有在越南設點的台資銀行或外銀分行，了解針對外籍員工的房貸方案。2021 年版本所列的各家銀行利率已不適用，請以申請當時的報價為準。

五、錢怎麼匯進越南、日後怎麼匯回台灣

匯入

• 第一步：以本人名義在越南的銀行開立帳戶，須護照與有效的入境證明；
• 第二步：從台灣以本人名義匯款至該帳戶，匯款用途註明購屋；
• 第三步：在越南換成越南盾，再依合約付款給建商或賣方。

越南原則上禁止在境內以外幣計價或付款，所以合約金額與付款都應以越南盾為準。匯率波動的風險由買方承擔。

匯出

外國屋主出售房屋，完成轉讓稅的繳納後，可以依越南外匯規定，檢附買賣合約、完稅證明等文件，透過銀行將款項匯出。出租收入在依法繳稅後，也可以同樣方式匯出。保留所有匯入的銀行紀錄，日後匯出時銀行可能要求證明資金來源。

台灣端，大額匯入時銀行會詢問資金來源，備妥越南的買賣合約與完稅證明即可。

六、持有期間：出租的稅務義務

出租前要報備。 外國屋主出租房屋前，須向地方主管機關報備。

2026 年 7 月 1 日起的稅負：

這是新個人所得稅法（第 109/2025/QH15 號第 7 條）與經第 149/2025/QH15 號修正的加值稅法調整後的門檻，兩者都自 2026 年 7 月 1 日起適用；原本個人所得稅的門檻只有 1 億越盾。一般台灣人出租一間公寓，年租金多半在這個門檻以下。

短租（例如透過訂房平台日租）可能被認定為住宿服務，適用不同的規定，也可能違反大樓管理規約，出租前應先確認。

七、出售：轉讓稅負

依 2025 年 12 月通過、2026 年 7 月 1 日施行的新個人所得稅法（第 109/2025/QH15 號），個人轉讓不動產仍以轉讓價格的 2% 課徵個人所得稅，不論是否獲利。立法過程中曾討論改為按實際獲利課稅，最後維持 2% 的方式。

另外要注意：

• 買方若也是外國人，該棟的外國人配額必須仍有剩餘；
• 出售時的實際成交價應如實申報，低報價格在越南有補稅與處罰風險。

八、台灣端的稅務

台灣居民在越南出租或出售房屋的所得，屬於海外所得：

• 不併入一般綜合所得稅，但全戶全年海外所得合計達新台幣 100 萬元時，須全數計入基本所得額申報；基本所得額超過免稅額（目前為 750 萬元）才會實際產生基本稅額；
• 在越南已繳納的所得稅，可依規定在扣抵限額內扣抵；
• 台越之間訂有租稅協定，不動產所得原則上由不動產所在地的越南課稅。

售屋所得的計算方式與可扣除的成本，建議保留購屋合約、付款紀錄與各項規費收據，日後申報時才能舉證。

九、持有到期與繼承

外國人的產權期限為 50 年，可延長一次。若打算把胡志明市的房子留給子女，要先確認子女日後是否也具備外國人購屋資格，以及配額是否足夠。繼承程序與稅費，請見〈 台灣人繼承越南財產 2026 〉。

十、台灣人在胡志明市買房最常踩的 6 個坑

• 只看房價，沒算稅費與維修基金。
• 買到外國人配額已滿的建案，付了訂金才發現無法登記產權。
• 建商多年不發產權證書，房子賣不掉也抵押不了。
• 用越南朋友的名字買，名義人一出事，房子就拿不回來。詳見〈 越南借名投資風險全解析 2026 〉。
• 匯款紀錄沒保存，日後售屋匯出資金時無法證明來源。
• 出租沒報備、做日租違反管理規約，被罰款或與管委會起糾紛。

Louis Group 如何協助

Louis Group 胡志明所由越南律師與台灣律師共同處理台灣人在胡志明市的置產案件，協助查核建案與外國人配額、審閱買賣契約與付款條件、辦理產權登記與出租報備，並規劃售屋後的資金匯出與台越兩地稅務。

本文依 2026 年 10 月 7 日之越南法規整理，僅供一般資訊參考，不構成法律意見。稅費與規費可能隨地方規定調整，個案請洽 Louis Group 專業團隊。

本文作者：俞伯璋律師（Louis Group 首席律師／集團創辦人兼執行長）。共同撰稿： 謝氏如瓊律師 ｜萬國萬佳法律顧問集團（Louis Group）胡志明所。

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常見問題（FAQ）

台灣人在胡志明市買房，除了房價還要準備多少錢？

新成屋通常要再準備約 2% 的維修基金和 0.5% 的登記規費，加上產權證書規費；中古屋還有公證費與仲介費。實務上建議保留房價 3% 以上的預算。

平陽、頭頓併入胡志明市後，舊的產權證書要換嗎？

不用。已核發的產權證書仍然有效，日後辦理變更登記時再更新地址即可。

外國人可以在越南辦房貸嗎？

法律允許外國屋主抵押房屋，但越南的銀行多半只貸給在越南有合法居留與收入的外國人。人在台灣的買家通常需要以自有資金購買。

在胡志明市出租房子要繳多少稅？

2026 年 7 月 1 日起，個人年租金收入 5 億越盾以下免繳加值稅與個人所得稅；超過時，加值稅以全部租金的 5% 計算，個人所得稅以超過 5 億越盾部分的 5% 計算。

賣掉越南的房子要繳什麼稅？

個人轉讓不動產以轉讓價格的 2% 繳納個人所得稅，新個人所得稅法施行後仍維持這個方式。台灣居民另須將所得計入台灣的海外所得申報。

賣房的錢可以匯回台灣嗎？

可以。完成在越南的納稅義務後，檢附買賣合約與完稅證明，透過銀行依外匯規定匯出。

原頭頓的海景度假宅台灣人可以買嗎？

併入胡志明市後，原頭頓的建案在法律上與市區建案適用相同規定，但部分沿海區域可能屬國防管制範圍，外國人不能購買。簽約前務必確認建案在主管機關公告的外國人可購買名單上。