越南房地產市場投資評估報告－胡志明篇

一、資金借貸成本

不動產投資的資金成本主要來自銀行貸款利息，本文提供 2021 年 1 月越南各大銀行房屋貸款利率供讀者參考。以越南東方商業股份銀行（OCB）為例，其房屋貸款年利率為 5.99%／年，貸款上限為房地產價值的 100%（為期 20 年）；利率優惠期過後將變更為浮動利率，幅度為 3.5–3.9%。

2021 年越南各大銀行續降房貸利率，例如 BIDV 從 8% 降至 7.8%／年、Techcombank 從 7.49% 降至 7.29%／年、Lienvietpostbank 從 8.29% 降至 7.5%、新韓銀行從 7% 降至 6.9%。OCB 與 Sacombank 的貸款成數可達房地產價值 100%，VIB 與 Bac A Bank 則達 90%。

整體而言，越南房貸優惠利率約落在 5.99%–11.5%／年之間，通常會給予一定優惠期，優惠期過後利率約增加 3–4%（依各行政策）。2021 年 1 月利率最低為 OCB，其次為渣打銀行（6.49%）、越南豐隆銀行（6.75%）。利率較高的一群（約 11%／年）包括 Eximbank、Sacombank、Bac A Bank、UOB、VIB 等。各行利率差異顯著，且會因客戶收入證明、核貸速度、額度與期限等條件調整；利率愈優惠，附帶條件與流程通常愈嚴格。客戶選擇貸款銀行時，除利率外，也應留意核貸條件、期限、額度與審核時間等因素。

二、越南胡志明市房價狀況

受疫情影響，本國與外國買家減少，許多銷售計劃延遲，但國內市場需求仍保持穩定，尤以較廉價公寓為甚。2020 年前九個月胡志明市售出 14,286 間新公寓（第三季 7,197 間新公寓、成交 5,406 間）。第三季大眾對公寓的關注度增加 3%，其他類型則無明顯增加甚至下降；待售公寓價格在各市場區隔均上漲 1–2%。

公寓、土地與私人住宅佔胡志明市不動產總供應量很大一部分，已滿足鄰近地區人們在城市學習、工作與投資的需求。價格低於 360 萬（新臺幣）的公寓仍佔供應量 50% 以上；120 萬以下公寓數量顯著增加，因疫情使開發商更聚焦中低收入族群。21 坪以下的 2 房公寓仍佔大量供應，生活設施符合多數人的收入水平；21–30 坪的公寓供應亦增加，多為滿足高收入族群的高檔公寓。

三、不動產交易成本

應繳主要稅金（買賣公寓）：增值稅（買方負擔，購買二手中古屋免繳）、登記費（通常買方負擔，買賣雙方亦可依投資比例協議分擔）、所得稅（通常賣方負擔，須能證明先前買賣價格與相關成本）、申請審定費（無法證明上開價格與成本時適用）。所有情況下審定費不得超過 5,000,000 越南盾（約新臺幣 6,024 元）。

額外費用：買賣契約公證費（通常賣方負擔）；更改新紅皮書草案費用 400,000–600,000 越南盾（約新臺幣 480–720 元）；地政費 15,000 越南盾（約新臺幣 18 元）；公寓管理費（購屋並居住期間須支付，涵蓋公寓營運與管理，約 20–70 元／坪／月）。此外可能另須支付土地使用費、管理服務費、停車費、公寓維修費、水電費與網路費等。

四、結論與案例計算

假設投資人於胡志明市第 7 區購買 30 坪 2 房 1 廳 2 衛公寓（價格 3,000,000,000 越南盾，約新臺幣 3,614,457 元），自備款約 120 萬元，向銀行貸款 240 萬、期限 15 年。買賣完成後可出租收租，扣除費用後可選擇：委託房地產公司管理（有委託費），或自行管理。

展望 2021 年，房地產市場需大量推動力以助復甦與加速成長。樂觀因素包括越南良好的經濟發展與疫情控制得宜。專家認為，因住房需求增加，2021 年房價將續呈上漲：其一，促進對房市有直接影響的基礎設施發展；其二，調降房貸利率有助購屋決策。越南於 2020 年修訂《建築法》、2020 年《投資法》於 2021/01/01 生效，顯示政府積極推動不動產投資；加以 2021 年 GDP 有望達 6.5%，亦牽動投資者意向。

本文僅供參考，個案情形請洽本所專業律師。