外國人如何在越南購買房地產 2026：台灣人能買什麼、30% 配額、50 年產權與住宅法修法動向

本次更新重點

• 本文 2021 年版本依據的 2014 年住宅法、第 99/2015 號議定與 2013 年土地法均已廢止，全文改依 2023 年住宅法、2024 年土地法、2023 年不動產經營法與第 95/2024 號議定重寫；舊法要求的「居留滿 12 個月」等條件已不適用。
• 新增 2026 年住宅法修正草案：建設部擬取消外國人購買建案內透天、別墅的資格，只保留公寓，預計 2026 年 10 月送國會審議；已購買者草案設有過渡保護。
• 新增 2023 年不動產經營法的預售屋付款上限表，可直接對照建商的付款條件。
• 2021 年版本介紹的「以越南人名義持有土地」做法，本次明確修正為不建議採用，並說明法律風險。
• 常見問題改為 7 題，涵蓋買土地、永久產權、是否須居留、修法與借名。

重點速覽

• 能買的是房子，不是土地。 外國個人可購買商業住宅建案內的公寓或透天、別墅，並取得載明期限的產權證書（俗稱粉紅簿）；不能購買建案以外的一般民宅，也不能單獨購買土地。
• 有配額限制。 同一棟公寓外國人合計最多持有 30% 戶數；透天、別墅在人口相當於一個坊（phường）的區域內，外國人合計最多 250 戶。
• 產權 50 年，可延長一次。 期限自取得產權證書起算；與在越南居住的越南公民結婚者，可享與越南人相同的權利。
• 入境越南即可購買。 2023 年住宅法不再要求在越南居留滿一定期間，只要獲准入境、不具外交或領事豁免身分即可。
• 付款必須透過越南的銀行。 購屋款項須經越南境內合法營運的信用機構支付。
• 修法可能只剩公寓。 建設部 2026 年草案擬取消外國人購買透天、別墅的資格，已購買或已簽約者草案設有過渡保護。最終內容以國會通過版本為準。
• 借名買房風險極高。 用越南人名義買地或買房，在越南法下面臨無效風險，產權也可能被名義人或其繼承人、債權人主張。

越南的土地屬於全民所有，外國人無法取得土地所有權。但這不代表台灣人不能在越南買房：自 2015 年起，越南就開放外國個人在一定條件下擁有住宅；2023 年新住宅法（自 2024 年 8 月 1 日施行）延續並調整了這套制度。

2026 年最值得注意的，是越南建設部提出的住宅法修正草案，擬將外國人可購買的房屋限縮為公寓，取消建案內透天、別墅的購買資格。草案已於 2026 年 9 月底結束公開徵詢，預計 10 月送國會審議。本文說明現行規定、修法方向，以及台灣人購屋前最需要釐清的法律問題。

在胡志明市買房的實際成本、稅費、貸款與資金匯出，另見〈 越南房地產投資評估－胡志明篇 2026 〉。

一、現行法規架構

2021 年版本中引用的 2014 年住宅法第 159 條、第 99/2015 號議定、2013 年土地法，都已被上表的新法取代。

二、台灣人在越南能買什麼？

配額怎麼查？ 各省市建設主管機關會公告轄區內外國人可購買的建案名單與剩餘配額。實務上，建商通常會告知外國人額度是否已滿，但仍應自行向主管機關的公告核對，避免簽約後才發現無法辦理產權登記。

修法草案的背景。 越共中央 2026 年 7 月 28 日第 21-NQ/TW 號決議明定，不允許外國人以任何形式受讓土地使用權（海外越僑除外）。建設部據此提出，透天與別墅涉及土地使用權，不宜再開放外國人購買。草案也規劃了產權到期後的處理程序：外國個人可在期限屆滿前出售、贈與或交由繼承人處理；未處理者，房屋將由國家收回並公開拍賣。

已經買了透天怎麼辦？ 依目前公布的草案，修法生效前已取得產權或已簽訂買賣契約的外國人，可以繼續適用 2023 年住宅法的規定。但這仍是草案，正打算購買透天的台灣人，應在簽約前確認修法進度與過渡條款的最終文字。

三、購屋資格與條件

依 2023 年住宅法，外國個人購屋只需符合兩個條件：

• 獲准入境越南：護照上有合法的入境紀錄或簽證；
• 不具外交、領事豁免身分。

2021 年版本提到的「須持居留卡或在越南居留 12 個月以上」等要求，在新法下已不適用。持電子簽證或免簽入境的台灣人，原則上都可以購買。

與越南人結婚的特別規定。 外國人與在越南居住的越南公民結婚者，可享有與越南人相同的住宅權利，不受外國人配額與 50 年期限的限制。不過，夫妻財產的歸屬仍依婚姻與家庭法判斷，跨國婚姻下的產權規劃，建議一併參考〈 台灣人繼承越南財產 2026 〉。

四、產權年限：50 年，可延長一次

• 外國個人的產權期限為 50 年，自取得產權證書之日起算；
• 期限屆滿前至少 3 個月，可向省級人民委員會申請延長一次，延長期間不超過 50 年，主管機關應在 30 日內答覆；
• 產權期限會記載在產權證書上。

跟台灣的「永久產權」觀念不同。 台灣人習慣房子買了就是永久的，但在越南，外國人買的是有期限的所有權。購屋時應把「期限」當成價值的一部分：50 年後如果沒有延長，就必須在期限內出售或處分。若作為留給子女的資產，更要提前規劃繼承人是否也具備外國人購屋資格。

五、外國屋主有哪些權利？

依現行規定，外國個人屋主可以：

• 自住、出租：出租前須向地方主管機關報備，並依法繳納租賃所得稅；
• 出售、贈與、遺贈：受讓人若也是外國人，同樣受配額與期限限制；
• 抵押：可以房屋向越南境內合法營運的信用機構辦理抵押貸款；
• 透過銀行付款與匯出：購屋款須經越南的信用機構支付；出售後的款項依外匯規定，在完稅後可透過銀行匯出。

出租、出售的稅負與資金匯出實務，見〈 越南房地產投資評估－胡志明篇 2026 〉。

六、購買預售屋的法定保護

2023 年不動產經營法對預售屋（越南稱「未來形成的住宅」）設有付款上限，台灣人簽約時可以據此檢查建商的付款條件：

建商要求的付款比例如果超過上表，就是違法條件，應要求修改。

七、借名買房：為什麼不要做

2021 年版本曾介紹過以越南人名義持有土地的做法。我們在此明確修正：這類安排風險極高，不建議採用。

• 契約可能無效。 以規避外國人限制為目的的借名協議，越南法院可能認定違反法律禁止規定而無效；
• 產權登記在名義人名下。 名義人過世、離婚、負債時，房地可能被列入其遺產、夫妻財產或遭債權人查封；
• 舉證困難。 即使法院承認你出了錢，最後拿到的往往只是返還價金，而不是房子本身。

詳細分析請見〈 越南借名投資風險全解析 2026 〉。如果需要的是廠房或營業用地，正確的方式是透過越南公司依投資法取得土地使用權，見〈 台商落地越南全攻略 2026 〉。

八、購屋流程與查核清單

流程

• 第一步：確認建案位於外國人可購買範圍內，且外國人配額未滿；
• 第二步：查核建商，確認建案是否已取得建照、是否符合預售條件、土地是否設定抵押；
• 第三步：簽訂買賣契約，向建商購買新屋無須公證，向個人購買中古屋須公證；
• 第四步：透過越南銀行帳戶分期付款；
• 第五步：交屋、繳納登記規費；
• 第六步：申請核發產權證書。

簽約前必問的 5 個問題

• 這個建案的外國人配額還有多少？
• 產權證書預計何時核發？建商過去的建案拖延多久？
• 建案土地是否已設定銀行抵押？交屋時能否塗銷？
• 付款條件是否符合法定上限？
• 如果修法通過，我購買的房屋類型會不會受影響？

Louis Group 如何協助

Louis Group 在河內與胡志明市設有據點，由越南律師與台灣律師共同處理台灣人在越南的置產案件，協助查核建案與外國人配額、審閱買賣契約、辦理產權登記，並規劃跨境繼承與資金匯出。

本文依 2026 年 10 月 7 日之越南法規與公開草案整理，僅供一般資訊參考，不構成法律意見。住宅法修正草案內容仍可能變動，個案請洽 Louis Group 專業團隊。

本文作者：俞伯璋律師（Louis Group 首席律師／集團創辦人兼執行長）。共同撰稿： 謝氏如瓊律師 ｜萬國萬佳法律顧問集團（Louis Group）胡志明所。

延伸閱讀

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常見問題（FAQ）

台灣人可以在越南買房嗎？

可以。只要獲准入境越南、不具外交或領事豁免身分，就能購買商業住宅建案內的公寓或透天、別墅，但受 30% 與 250 戶配額限制，產權 50 年可延長一次。

台灣人可以在越南買土地嗎？

不行。外國個人不能取得越南的土地使用權，也不能購買建案以外的一般民宅。

越南房子的產權是永久的嗎？

外國人不是。產權 50 年，自取得產權證書起算，可申請延長一次，每次不超過 50 年。與在越南居住的越南公民結婚者，可享與越南人相同的權利。

要住在越南才能買房嗎？

不用。2023 年住宅法只要求獲准入境越南，不再要求持居留卡或居留滿一定期間。

聽說越南以後外國人只能買公寓？

建設部 2026 年提出的住宅法修正草案確實擬取消外國人購買透天、別墅的資格，預計 2026 年 10 月送國會審議。草案設有過渡規定保護已購買或已簽約者，最終內容以國會通過版本為準。

已經買了透天的台灣人會受修法影響嗎？

依目前草案，修法生效前已取得產權或已簽約者繼續適用 2023 年住宅法。但草案文字仍可能調整，建議在修法通過後再次確認過渡條款。

用越南朋友的名字買比較方便嗎？

不建議。借名協議可能被認定無效，產權登記在名義人名下，一旦名義人發生變故，很難取回房產。