外國人如何在越南購買房地產

遠東萬佳法律事務所的執行長俞伯璋律師常年協助企業客戶於越南進行產業投資，而越南房地產的取得與投資方式遂成為近年來台商赴越南投資發展的主要課題之一，本文中俞伯璋律師與陳明奎越南法務將一同來協助客戶了解如何投資越南房地產。

關於 2021 年購買越南房地產

2021 年越南房地產購買並無出現新的規定，仍是根據《住房法》第 7 條第 3 款和第 159 條，屬於以下情況之一的外國人有權在越南購買房屋。

第 159 條：外國組織和個人擁有越南土地所有權與房屋的形式

有權在越南擁有房屋的外國組織和個人包括：根據本法和相關法律投資越南建設房屋的外國組織和個人；在越南經營的外商投資企業、分支機構、外國企業代表處、外國投資基金和外國銀行分支機構（以下統稱為外國組織）；獲准進入越南的外國個人。外國組織和個人可透過下列形式在越南擁有房屋：依本法及相關法律在越南投資建設房屋；購買、租賃、受贈或繼承建設項目中的商業用房，包括公寓和獨立式住宅。

外國人購買越南房地產的條件

根據指導住房法的第 99/2015/ND-CP 號法令第 74 條，屬於上述類別的外國人有權在越南購買房屋，但購買時必須具備證明文件。外國人必須擁有主管當局簽發的護照或護照替代文件，並具備下列文件之一：直接投資越南者，須在投資證書或相關文件中證明期間達一年以上，或具有越南公司董事會成員證書；在越南企業擔任管理職者，須有管理任命合約或以越南語做成的任命決定；從事經濟、科學、技術、環境、教育培訓等領域工作者，須持有越南或外國簽發的工程師、學士或更高學位文憑，以及越南主管機構簽發的工作許可或專業從業許可；具特殊技能者，須有越南專業協會證明其專業知識技能的文件與相應執照；與越南公民結婚者，須有結婚證書及配偶為越南公民的證明文件。

上述條件並須具有由公安部移民當局簽發的永久或臨時居留卡，或在越南居留 12 個月以上的居留證，且不受外交或領事特權與豁免的約束。可購買並擁有的住房為不動產開發項目中的公寓類別，且須坐落於非屬外國人受限或禁止旅行的區域。依第 99/2015/ND-CP 號法令，外國組織和個人購買、租賃或受贈、繼承並擁有的公寓，不得超過一棟公寓樓公寓總數的 30%；若為獨立房屋，於人口相當於區級行政單位的區域內，不得超過 250 棟。

越南土地所有權與土地使用權轉讓

根據 2013 年《土地法》第 5 條，得由國家分配或租賃土地、獲承認土地使用權並依法取得土地使用權轉讓的土地使用者，包括國內組織、家庭住戶與個人、人口社區、宗教機構、具外交職能的外國組織、符合國籍法的海外越南人，以及外商投資企業（含 100% 外資、合資或經外國投資者依投資法購買、合併、收購的越南企業）。

結論：依 2013 年《土地法》第 5 條及第 169 條，在越南，外國人不受國家土地分配、土地租賃、土地使用權確認或土地使用權接收的約束。簡言之，外國個人不得在越南取得土地所有權或受讓土地使用權。

越南房地產風險與可能的漏洞

實務上，許多情況是越南人民或越南企業名義上擁有房地產，實際土地所有權與使用權卻屬於外國個人或組織，此種安排有違反越南法律的風險。例如國防部報告指出，中國在越南擁有超過 162,000 公頃土地，包含約 6,300 公頃邊境與沿海土地。

依《2014 年投資法》第 46 條、第 118/CP 號法令及相關規定，以出資、購買股票形式向國內經濟組織投資的外國投資者，無需辦理投資登記證程序；若外國投資者持股不超過註冊資本 49%，企業比照國內投資項目辦理。可發現的漏洞在於：外國公司透過出資、購買股份或受讓出資組建後，即如同國內公司，無須經主管機關評估即可成為土地使用項目所有者，而無須申請《投資登記證》。

以峴港為例，VN Holiday Company（持有 24 塊土地）註冊資本 400 億越南幣，中國籍股東出資約 192 億越南幣（約 48%），其餘三名越南股東佔 52%；Nguyen Thinh Vuong Company（10 塊土地）註冊資本 200 億越南幣，其中香港 Hankey Enterprises Limited 出資 98 億越南幣（49%），其餘為兩名越南股東。亦有借名登記案例：越南人的中國籍配偶購地時要求登記越南配偶名義；甚至有越南人受託一次購買 3–5 塊土地、以越南人名義代持，由中國人支付高額代價。

綜上，外國人於峴港持有土地主要依兩種形式：一是與越南人合資，初期外方出資較低（越方多以土地出資）、由越方經營，其後外方逐步增資取得經營權，因出資財產為土地，土地所有權實際歸外方；二是以越南人名義投資購地。惟上述操作不見得為越南官方接受，一旦發生爭議，恐造成房地產所有權無效或遭越南政府處罰。

外國人購買越南土地的常見形式

第一，透過多名越南人以成立公司形式設立房地產投資業務，外方出資佔 49% 或以下、越方佔 51% 或以上。第二，透過越南個人與組織、或利用其他外國法人實體，投資具長期土地使用期限的土地，再由外國法人向越南股東回購出資。第三，外國人借款予越南人成立越南企業，但公司決策須聽從外國債權人。第四，透過與越南人結婚投資土地，或以越南配偶名義開辦企業，實際業務由外國人進行。第五，來越南旅遊或學習的外國人以越南人名義租用廠房而取得土地使用權。

本文僅供參考，個案情形請洽本所專業律師。